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中国现阶段物业管理的6个核心观点

2019/10/08 | 浏览次数: 36

 

核心观点之一:中国物业管理行业发展超前。纵观历史,中国物业管理主要是由住房制度改革、机关事业单位和国有企业后勤体制改革以及住房商品化改革等政策因素催生并迅速推广的,在行业成长历程中,政府主导多于市场主导,行政推动力量大于市场自发力量,这使行业在短短三十年内便迅速实现了规模化、产业化,跨越式的发展模式和路径为行业的健康、科学发展埋下了诸多隐忧。当前,随着法制环境和市场环境的变革,隐忧已经变成制约行业持续发展的现实问题和困难,中国物业管理愈发面临着来自各方的前所未有的压力和挑战,物业服务市场消费意识缺乏,传统物业服务产品核心竞争力薄弱,物业服务价格市场调节机制缺位,物业管理矛盾纠纷日趋增多。相对于薄弱的市场基础,中国物业管理发展明显超前。在欧美发达经济国家,物业管理是随着市场经济自然发育和满足居民自发需求而产生的,政府极少干预行业的发展,行业的规划化和产业化是一个循序渐进的过程。遵循市场经济内在规律,回归市场,是物业管理行业破解当前诸多难题、实现持续健康发展的必然选择。

核心观点之二:物业管理法制建设存在立法解释缺位的制度缺陷。历经三十年的发展,我国已建立了较为健全的物业管理法规体系,但从实践来看,市场各方主体对物业管理法规相关规定缺乏科学、统一的认识和理解,甚至存在理解上的偏颇,业主不依法行使权利和履行义务、物业服务企业不依法开展经营管理活动,物业管理矛盾纠纷日渐增多,行政主管部门执法难度大,物业管理法规的规范和威慑作用难以充分发挥。造成当前物业管理法制建设困境的原因是多方面的,其中,立法解释缺位的制度缺陷是主要的原因之一。立法解释是一种完善补充法律法规的重要手段,与相应原法律法规具有同等法律地位。当前,综观我国物业管理相关法规,乃至其它法律法规,除刑法外,立法解释普遍缺位。立法解释的缺位,不仅使法规概念容易产生歧义,相关主体各执一词,而且也使立法原义、原则和精神彰显不足。因此,在完善法制建设的同时,应从公民社会建设和依法治国的高度切实解决立法解释缺位的问题。

核心观点之三:物业管理核心产品、核心竞争力需重新定位。适应改革开放初期特定的宏观背景和历史条件,我国物业管理行业的核心产品相应的定位为物业的运行、维护、维修和管理以及综合服务。但近年来,随着社会生产力的不断发展,一方面,以物业维修、保洁、绿化等基本物业服务为主业的专业公司不断成长壮大,其专业化程度更高,与之相比,物业服务企业已没有优势。当前,在物业服务企业、专业公司以及社会其他机构等共同参与的多元主体竞争格局下,物业管理行业的生存环境愈发困难,更有逐渐被边缘化的风险。另一方面,业主对物业管理服务的要求日益升级,从最初注重物业功能的维持逐步向物业能否保值以及获取收益方面转变,投资与经营物业已成为一种重要的理财手段。适应不断变化的市场环境和升级的物业服务需求,物业管理亟需重塑行业核心产品,重新定位行业的核心竞争力。

核心观点之四:市场化运作是中国物业管理发展的方向。在市场经济中,究其本质,物业管理服务是一种商品,而且,同一物业管理区域内的物业服务具有有限的非竞争性和非排他性,物业服务表现出准公共产品的属性。在物业管理活动中,物业服务产品的交易要求遵循质价相符、等价交换的市场价值规律,物业服务产品的供需双方均应确立明确的市场主体地位。基于物业服务产品的特殊性,物业管理市场化运作要求政府、社会和物业管理交换各方应共同营造一个包括体制环境与伦理环境等在内的良好市场环境,健全市场要素,完善市场机制,逐步弱化政府的行政干预,进一步提高我国物业物业管理的市场化水平。

核心观点之五:依法规范和完善业主大会制度运作是物业管理市场有序发展的必要前提。业主大会制度是物业管理基本制度之一。当前实践中,业主大会成立难、业主委员会运作不规范、业主在自治活动中违法违规行使权利等问题,严重影响了业主大会制度的执行效率,制约了物业管理的健康发展。从本质上来讲,业主大会的权利基础是业主拥有物业的财产权,业主大会是经济组织而非政治组织,其伸张的是业主的财产权而非政治权利或其他权利。业主大会制度的有效推行,不仅需要完善相关法规和规范,更需要使业主正确认识这一制度;在完善业主大会制度设计中,应考虑制度执行的成本和逐步简化群体决策的程序,使这一制度更具有可操作性。

核心观点之六:政府行政管理与物业管理应实现和谐发展。当前,物业管理肩负着过多的社会职责,政府行业主管部门采取的部分行政干预措施,在一定程度上干扰了物业管理服务的正常运行,影响了物业管理交换市场的正常秩序。随着社会主义经济的市场化程度不断提高,政府行业主管部门需要从旧有的思维定式中转变观念,厘清思路,在充分尊重市场机制的基础上,以合度、恰当的行政行为干预、管理物业管理市场,明确物业管理的职责边界,逐步将物业管理不应承担的社会职责剥离出来,为物业服务企业创新经营管理模式、提升服务水平创造宽松、良好的外部环境。

本文来源:中国物业之窗

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